“這個(gè)行業(yè)太苦，利潤沒有想象的那么高，問題好多沒有解決?！?

　　“行業(yè)只在萌芽期，我們都不清楚應(yīng)該怎么走，好迷茫?！?

　　2014年的夏天，幾個(gè)創(chuàng)業(yè)者在上海一棟面臨黃浦江的寫字樓里進(jìn)行了第一次行業(yè)聚會(huì)，他們覺得行業(yè)太累，希望成立一個(gè)聯(lián)盟使得行業(yè)變得更加專業(yè)和聚合。

　　那是長租公寓行業(yè)最低落的時(shí)候，沒有太多風(fēng)投關(guān)注，客戶積累不夠旺盛，一切都是未知數(shù)。但這群創(chuàng)業(yè)者唯一知道的是未來可以通過長租公寓來改變年輕人的租房模式。

　　隨后的故事大家都知道了，YOU+公寓獲得雷軍1億元人民幣的風(fēng)投，這個(gè)行業(yè)一下子受到了關(guān)注。

　　《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者近期調(diào)研采訪了解到，不只是YOU+，目前包括青客公寓、魔方公寓、友社、自如寓、優(yōu)客逸家等長租公寓都在不斷興起，不少企業(yè)也受到了資本的追逐。他們這些創(chuàng)業(yè)者帶來的，將是租房行業(yè)模式的全面改變。

　　“沒人告訴你什么是對(duì)的”

　　長租公寓分為兩種——“集中式”和“分布式”。

　　集中式公寓是拿下整棟樓(或一棟樓的幾層)，然后對(duì)房間進(jìn)行統(tǒng)一裝修，配備統(tǒng)一服務(wù)。簡(jiǎn)單點(diǎn)說，就是長租版如家酒店。分布式公寓就是在小區(qū)里分散拿下個(gè)人房東的房源，對(duì)房間進(jìn)行裝修裝配后，以公寓品牌對(duì)外出租。

　　在國外，無論是集中式公寓還是分布式公寓已被人廣泛接受，在分布式公寓，合租提供了互相認(rèn)識(shí)、交流的機(jī)會(huì)。

　　但在中國，這顯然才剛開始，也意味著對(duì)于消費(fèi)者和企業(yè)都是一個(gè)摸索的過程。

　　途家聯(lián)合創(chuàng)始人兼CEO羅軍透露，在挑選房源時(shí)并沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，只能揣測(cè)客人大概會(huì)喜歡什么?！皼]有人告訴你一定可以這樣做，這些公寓雖然通過我們的改造變得比較標(biāo)準(zhǔn)，但問題在于這些物業(yè)本身并非標(biāo)準(zhǔn)，而分布式公寓大都采取‘N+1’模式，N代表臥室數(shù)量，1是指把客廳隔出來做一間房，也就是一個(gè)三居室的房屋我們可以租給4個(gè)人。這樣主要是為了降低房客的租房成本，解決青年房客在一線城市的住房問題?！?

　　青客公寓總經(jīng)理助理屈成才向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示：“我們做分布式公寓的初衷就是希望解決年輕人租房難的問題，并盡可能降低成本。但由于采取‘N+1’模式，之前上海有過一段時(shí)間的禁止，我們也為此付出很多成本?！?

　　好在上海今年3月出臺(tái)《關(guān)于鼓勵(lì)社會(huì)各類機(jī)構(gòu)代理經(jīng)租社會(huì)閑置存量住房的試行意見》，“N+1”模式的租房得到了官方的認(rèn)可，這給整個(gè)長租市場(chǎng)也帶來了很多便捷。

　　屈成才坦言，這個(gè)行業(yè)已經(jīng)從最低谷走了出來，經(jīng)過之前的各種爭(zhēng)議，大家慢慢知道該怎么做。

　　 留住“85后”

　　這些創(chuàng)始人都希望把自己界定成一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)公司而不是一個(gè)地產(chǎn)公司。

　　“對(duì)租客而言，創(chuàng)業(yè)氛圍、社交氛圍是比較精神化的追求，大部分租客需要的是維修和保潔，這兩個(gè)最基本的服務(wù)做好了，租客才能長期留下?！鼻刹鸥嬖V記者。

　　這里涉及的問題看起來很簡(jiǎn)單，但具一定規(guī)模后就顯得復(fù)雜了。

　　如何對(duì)租客的維修需求快速反應(yīng)?分布式公寓的公共空間如客廳、廚房、衛(wèi)生間的打掃如何保證?

　　這些看起來很微小的服務(wù)需要更專業(yè)的手段。

　　“我們做了一個(gè)APP來完成這個(gè)流程，清潔阿姨通過APP動(dòng)態(tài)密碼進(jìn)入公寓，然后在指定10個(gè)地方拍照，打掃完畢過后再拍10張照片。這樣我們的APP可以記錄阿姨的清潔時(shí)間和清潔成果，保證了服務(wù)落地?！鼻刹耪f道，“此外，由于每個(gè)房間都有獨(dú)立門鎖，也保證了租客的財(cái)產(chǎn)安全。”

　　智能家居也是一大手段。

　　屈成才舉例光子鎖，通過手機(jī)APP和鎖進(jìn)行光源信號(hào)對(duì)接生成動(dòng)態(tài)密碼，然后開鎖。這樣也方便了公寓管理。

　　記者了解到，很多長租公寓由于缺乏IT系統(tǒng)管理，不少房源都在經(jīng)紀(jì)人手中，公寓管理方只是知道這個(gè)房源沒有租出去，但是并不清楚房內(nèi)是否有人。

　　“有經(jīng)紀(jì)人把自己朋友放在待租的房源里面免費(fèi)住，然后告訴公司這個(gè)房源租不掉?！币晃徊辉竿嘎缎彰槿耸扛嬖V記者，有了這個(gè)APP安全鎖，閑雜人等連房門都進(jìn)不去，管理就規(guī)范多了。

　　除了智能化管理，延伸服務(wù)、空間利用也非常重要，尤其是一些細(xì)節(jié)的延伸服務(wù)。

　　比如合租的天然缺陷就是公攤電費(fèi)和共用洗手間，很多人會(huì)“錯(cuò)用”洗發(fā)水。

　　“我們最近的裝修中就把洗手間放日化用品的地方擴(kuò)大，讓每一個(gè)租客有獨(dú)立的空間放自己的用品，就給他們更多的空間感。此外，我們?cè)谌胱r(shí)就有一個(gè)會(huì)員公約，如果這個(gè)租客被其他所有租客討厭，那這個(gè)租客就必須搬家?！鼻刹盘寡浴?

　　O2O是另一種提供延伸服務(wù)的方式。友社創(chuàng)始人丁野希望成為O2O最后一公里的那個(gè)服務(wù)商，比如同洗衣軟件合作幫租客解決洗衣困擾，與日化企業(yè)合作完成日用品的最低價(jià)格的采集，與電影院合作提供低價(jià)票等。“我們要真正切入租客的生活，方便他們的生活，不僅在租房領(lǐng)域，而是生活的全方位?！倍∫案嬖V記者，友社未來是一個(gè)服務(wù)商而不是“二房東”。

　　此外，長租公寓原本就是將閑散房源集中出租管理，空間的利用和管理也是重點(diǎn)。魔方公寓則打算預(yù)留更多公共空間，讓租客可以互動(dòng)交往，使公共空間發(fā)揮作用。還有一些業(yè)者在研究如何將閑置空間利用起來進(jìn)行更多活動(dòng)，比如游戲室、商務(wù)會(huì)談等。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，“85后”在優(yōu)越的條件下長大，不能接受太差的居住體驗(yàn)，未來租客對(duì)更多智能化管理與延伸服務(wù)的意愿會(huì)更強(qiáng)烈。因此具有更好的居住體驗(yàn)和性價(jià)比的連鎖品牌長租公寓或逐步替代傳統(tǒng)的租房業(yè)態(tài)。

　　 有公司將倒下

　　公寓的價(jià)格一般取決于兩個(gè)方面。一是租入的物業(yè)的成本，市區(qū)的貴，偏一點(diǎn)位置的便宜。二是裝修的檔次，有的裝修豪華，有的相對(duì)簡(jiǎn)約。

　　這樣的價(jià)格差異使得不同的公寓針對(duì)不同的人群。比如青客公寓相對(duì)便宜，人群的月收入在6000元左右，而友社的價(jià)格相對(duì)貴一點(diǎn)，目前人群月收入在7500元左右。魔方公寓的裝修較好因此定價(jià)較高，人群月收入在9000元左右。

　　重要的是，每家公寓都要注意成本控制。

　　“我們?cè)诜植际焦⒌闹虚g成立一個(gè)社區(qū)活動(dòng)中心，工作人員在這里辦公，租客可以在這里進(jìn)行社交活動(dòng)，我們每周都有不同主題的活動(dòng)來吸引租客參與，提高他們的社區(qū)體驗(yàn)感。我們希望打造城市社區(qū)中心，這樣提高我們客戶的黏性，降低我們的營銷成本。”丁野告訴記者，找房成本和抓客成本是目前長租公寓最大的成本，如何控制成本成為每個(gè)長租公寓在這輪競(jìng)爭(zhēng)中的必殺技。

　　比如魔方公寓每周都會(huì)組織不同的活動(dòng)，也是為增加租客感情，他們感情好了自然不愿意離開這里。

　　友社還采取了“長租+短租”結(jié)合的模式，丁野將自己房源的10%用作短租，因?yàn)樗X得人員流動(dòng)性會(huì)成為口碑營銷，租客的朋友圈也會(huì)傾向選擇住到友社。單純從長租公寓的經(jīng)營來講，最重要的兩個(gè)經(jīng)營指標(biāo)是空置率和利潤率。這考驗(yàn)的就是創(chuàng)業(yè)者怎么用更低成本找到客戶。

　　但做好上述管控就足夠了嗎?顯然不是。

　　這個(gè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)很殘酷，多位從事這個(gè)行業(yè)的人士告訴記者，2015年這個(gè)行業(yè)將有人倒下。

　　“大家都想在核心地方找房源，競(jìng)爭(zhēng)非常大。供應(yīng)鏈也有困境，如何買到高性價(jià)比的家具和家電?通過什么便宜可靠的渠道找到客戶?這些都是挑戰(zhàn)。”屈成才告訴記者。

　　此外，人才也是一大問題。租房行業(yè)的產(chǎn)品升級(jí)是大趨勢(shì)，是一個(gè)會(huì)持續(xù)十年甚至二十年的“消費(fèi)運(yùn)動(dòng)”，就像當(dāng)年快捷酒店的“黃金十年”一樣。目前該行業(yè)人才來源很雜，有中介從業(yè)人員，有酒店從業(yè)人員，有“空降兵”。人才的專業(yè)性也將考驗(yàn)這個(gè)行業(yè)。