消費(fèi)者莊先生和黃先生在上海鏈家的購房遭遇，把鏈家金融業(yè)務(wù)推到風(fēng)口浪尖。加之剛剛引起軒然大波的鑫琦投資兌付危機(jī)，都讓我們不得不重視地產(chǎn)金融領(lǐng)域的風(fēng)險。

　　本期房產(chǎn)周刊選取部分地產(chǎn)類互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品進(jìn)行風(fēng)控測評，以便了解這些金融產(chǎn)品的抗風(fēng)險能力。此次測評主要從三個維度進(jìn)行。第一，P2P渠道獲得的各類資金，將會被企業(yè)運(yùn)用到哪里？第二，一旦出現(xiàn)貸款違約，放貸企業(yè)能否將抵押品迅速變現(xiàn)？第三，這些理財產(chǎn)品所標(biāo)榜的收益率，實現(xiàn)的可能性有多大？

　　猴年之初，鑫琦投資遭遇兌付危機(jī)，這在整個地產(chǎn)金融領(lǐng)域引發(fā)軒然大波。由于風(fēng)控措施不到位，資金管理不嚴(yán)格，地產(chǎn)金融領(lǐng)域目前存在不少高風(fēng)險金融理財產(chǎn)品，稍有風(fēng)吹草動，或?qū)⒊霈F(xiàn)兌付危機(jī)。

　　2月23日，上海市消保委對消費(fèi)者經(jīng)常使用的網(wǎng)上房產(chǎn)中介交易體察進(jìn)行通報。兩起案例中，消費(fèi)者莊先生和黃先生在鏈家購房的遭遇，不僅讓鏈家處于風(fēng)口浪尖，更將鏈家在金融領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)鏈推到了前臺。記者查閱鏈家官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，鏈家金融大致分為三類：一類是鏈家理財，一類是鏈家的金融產(chǎn)品，還有一類是鏈家資金監(jiān)管業(yè)務(wù)。

　　兄弟公司相互擔(dān)保？

　　記者從鏈家官網(wǎng)了解到，其理財業(yè)務(wù)就是P2P業(yè)務(wù)，通過融資方式來實行資金交易，資金來源主要有三部分：一個是鏈家自有資金，這主要來源于鏈家員工，此外就是在鏈家的P2P平臺上的各種標(biāo)的融資。

　　一位長期從事P2P法律研究的人士告訴記者，該資金流向并不公開，資金流向哪里其實并不清楚，只知道是P2P產(chǎn)品，但沒有產(chǎn)品的具體用途以及借款人的信息，所以資金款項是否確實用于他們的金融產(chǎn)品無法得知。

　　根據(jù)鏈家官網(wǎng)的介紹，這些資金均用在了鏈家的各項房屋交易上。具體情況則體現(xiàn)在鏈家的金融產(chǎn)品上，大致可分為三類：一是贖樓，業(yè)主賣房遇到銀行按揭貸款未還清的情況，鏈家出資將銀行貸款還清贖樓；二是尾款墊資，買房客戶已經(jīng)向銀行申請貸款，但因?qū)徟鞒痰葐栴}不能及時拿到貸款，而與業(yè)主簽約到期需付款，鏈家向其墊資；三是過橋貸款，業(yè)主買房同時需賣房集資，但買賣時間可能并不合拍，業(yè)主可以把房子向鏈家抵押貸款。

　　一位熟悉理財業(yè)務(wù)的中介人士告訴記者，贖樓主要是解決業(yè)主還款問題，尾款墊資是過完戶以后，買家拿到產(chǎn)權(quán)證，作抵押登記，才能放款給業(yè)主。

　　鏈家的資金監(jiān)管業(yè)務(wù)在外界看來也有些奇怪。一位法律界人士向記者表示，首先，鏈家有類似于支付寶的第三方支付平臺理房通。資料顯示，北京理房通支付科技有限公司是鏈家集團(tuán)旗下第三方支付平臺，于2014年7月獲得中國人民銀行頒發(fā)的《支付業(yè)務(wù)許可證》，也是目前國內(nèi)唯一一家持牌房屋擔(dān)保支付平臺。

　　業(yè)內(nèi)人士介紹稱，鏈家理房通的主要功能類似于淘寶的支付寶，購房者預(yù)付的定金與購房首付款被理房通凍結(jié)在第三方賬戶，直到房屋過戶結(jié)束后才將資金解凍，轉(zhuǎn)給賣房客戶，避免出現(xiàn)因房屋產(chǎn)權(quán)問題導(dǎo)致買方客戶無法過戶，或因買方客戶購房資金不夠，致使賣方客戶“錢房兩失”等現(xiàn)象的出現(xiàn)。

　　一般而言，銀行監(jiān)管模式是買房人把錢給銀行，銀行在一切購房手續(xù)完成后將錢打給出售方。業(yè)內(nèi)人士表示，資金監(jiān)管三方足矣，一般是交易雙方和第三方平臺。而一位接近鏈家理財?shù)臉I(yè)內(nèi)人士告訴記者，鏈家的資金監(jiān)管模式是四方合同：理房通（平臺）、中融信（擔(dān)保公司）和交易雙方。具體流程是購房人先對理房通賬戶進(jìn)行充值，然后自行將錢轉(zhuǎn)到中融信在理房通的賬戶里，理論上說，這筆錢是凍結(jié)狀態(tài)，但現(xiàn)在這筆資金轉(zhuǎn)到了中融信的賬戶之后就完成了第三方支付業(yè)務(wù)。需要指出的是，交易雙方放在理房通的資金，鏈家不支付任何利息。

　　上述業(yè)內(nèi)人士告訴記者，在實際操作過程中，當(dāng)購房者的錢進(jìn)了理房通之后，轉(zhuǎn)而又進(jìn)入了中融信的賬戶，這個錢就是中融信的了，理論上中融信就可以花這筆錢。

　　鏈家理財真正盈利的地方正是在此，據(jù)其官網(wǎng)顯示，鏈家60天“定期寶”的收益率是6.4%左右，以首付貸為例，其年化利率高達(dá)24%，轉(zhuǎn)化到月之后，鏈家每筆貸款的息差大概在1.5個百分點(diǎn)左右，而根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)測算，消費(fèi)者在整個買房交易流程中，資金在中融信的平均停留時間達(dá)55天。

　　根據(jù)《非金融機(jī)構(gòu)支付服務(wù)管理辦法》規(guī)定，作為第三方支付機(jī)構(gòu)是不能動用監(jiān)管方賬戶資金的，這里指的是在支付過程中不能動用，但當(dāng)用戶把錢轉(zhuǎn)到中融信之后，中融信的資金池里的錢可以流向任何地方，因為在央行監(jiān)管來看，從用戶將錢打到理房通之后，兩筆交易已經(jīng)完成。

　　鏈家理財?shù)木W(wǎng)站上，幾乎所有產(chǎn)品都是由中融信擔(dān)保提供本息保證。根據(jù)工商登記資料顯示，中融信擔(dān)保的唯一股東就是北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司。2015年12月28日出臺的《網(wǎng)絡(luò)借貸信息中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)活動管理暫行辦法（征求意見稿）》第三章第十條規(guī)定，網(wǎng)絡(luò)借貸信息中介機(jī)構(gòu)禁止向出借人提供擔(dān)?；蛘叱兄Z保本保息。

　　風(fēng)控就是保證公司回款？

　　2月23日，上海市消保委對消費(fèi)者經(jīng)常使用的網(wǎng)上房產(chǎn)中介交易體察進(jìn)行通報。其中有兩個案例涉及上海鏈家。2016年1月9日，莊先生通過鏈家與出售方簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》。當(dāng)他支付80萬元定金后，卻被鏈家告知房屋交易有障礙，因該房屋不僅“背”著公積金貸款，還被出售方抵押給鏈家一名工作人員，出售方由此借得167萬元貸款，用來購買其他房屋。黃先生的遭遇則是在購買一套被鏈家稱為“有按揭貸款”的400萬元房屋過程中，到簽訂合同時才發(fā)現(xiàn)所謂“按揭”竟是總價340萬元的抵押。為推進(jìn)交易，得先幫房東還抵押。鏈家表示可以借錢給黃先生，把這個房產(chǎn)繼續(xù)交易下去。

　　這兩個案例中，雖然未有明確證據(jù)表明鏈家墊資的資金來源，但至少，鏈家的這筆墊資款還是存在一定風(fēng)險。

　　無論是金融產(chǎn)品的抵押登記還是借款，房屋交易雙方向某一個個人辦抵押登記，一旦經(jīng)紀(jì)人有不誠信的情況，或者已經(jīng)離職，可能不去解除抵押。雖然最后可以通過法院來解決問題，但會浪費(fèi)大量的時間和交易成本。

　　一位熟悉鏈家業(yè)務(wù)的人士表示，鏈家在每筆房源交易時，都會向客戶推薦資金監(jiān)管這一項業(yè)務(wù)，即交易雙方將錢打到鏈家理房通賬戶，“名義上是保證買賣雙方交易資金安全，實際上是為其業(yè)務(wù)放貸提供充裕資金?！?/p>

　　另一位熟悉鏈家流程的人士告訴記者，這個產(chǎn)品是契合客戶需求的，客戶置換需要快速回籠資金，但是產(chǎn)品從設(shè)計上來說，都是以個人名義作抵押，這里的抵押人都是鏈家的管理層，是交易的區(qū)域經(jīng)理。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，鏈家理財?shù)娘L(fēng)控更多是保證公司回款。他認(rèn)為，正常的風(fēng)控體系需要由金融機(jī)構(gòu)審核流水、債權(quán)、訴訟，以及企業(yè)信用報告，要對上下家的征信情況做一些背景調(diào)查，如果產(chǎn)權(quán)上出現(xiàn)抵押、民間抵押、二次抵押等情況，對后期的貸款都是有風(fēng)險的。

　　此外，業(yè)內(nèi)人士表示，客戶在第一次交首付款的時候，作為居間方必須起到督促作用，讓錢?？顚Ｓ?。此次上海鏈家發(fā)生的兩起案例，鏈家并沒有對上家（售賣方）盡到應(yīng)盡的義務(wù)。

　　有法律人士告訴記者，金融機(jī)構(gòu)必須要有審批體系和風(fēng)控體系，在上述兩起案例中，黃先生那起案例的賣家屬于高額負(fù)債，而鏈家方面卻沒有被事先調(diào)查清楚，這說明鏈家的風(fēng)控環(huán)節(jié)有些問題，風(fēng)控體系出現(xiàn)了較大疏漏。因為，通過企業(yè)信用報告、人行征信以及背景調(diào)

　　查可以查出該售房者的實際財務(wù)狀況。

　　一位熟悉風(fēng)控的人士告訴記者，當(dāng)賣家把房子給鏈家作抵押后，如果賣家在交易過程中無法償還貸款，此時鏈家讓員工提起房屋查封，而一旦房子進(jìn)入查封程序，買家就會恐慌，而已經(jīng)交了定金的買家由于不想失去這套房子，就會想盡辦法將房子解除查封，這樣，買家就徹底被牽著鼻子走了。